La cobranza judicial en un condominio siempre fue posible, pero era un camino caro, lento y lleno de etapas. El Decreto Ejecutivo 462, en su redacción vigente del 31 de julio de 2026, acortó ese camino: cuando una unidad acumula dos o más expensas ordinarias o extraordinarias vencidas, la liquidación certificada adquiere carácter de título ejecutivo. La diferencia para la administración no es jurídica, sino operativa: la deuda deja de depender de una negociación informal y se convierte en un documento con estructura probatoria.
Última revisión normativa: 18 de octubre de 2026. Este artículo cita únicamente la redacción vigente del Decreto Ejecutivo 462, expedido el 31 de julio de 2026. Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica.
Qué es una liquidación con fuerza de título ejecutivo
Una liquidación es el documento que traduce la historia de pagos de una unidad en una obligación exigible con monto determinado. En el marco vigente del decreto, cuando la liquidación se emite sobre expensas vencidas que alcanzan el umbral de las dos expensas, el documento adquiere la condición de título ejecutivo: puede presentarse para su ejecución sin que el acreedor tenga que demostrar cada uno de los hechos componentes de la deuda, porque el título los incorpora.
Eso tiene dos efectos muy concretos en la operación diaria. El primero es que la comunidad recupera control sobre el calendario: la administración no negocia con la mora, sino que la documenta. El segundo es que la calidad del expediente pasa a ser crítica. Un título ejecutivo mal armado no es más rápido que una demanda ordinaria: es peor, porque consume un proceso judicial y deja a la comunidad sin ninguna de las dos salidas.
El recorrido de una liquidación, paso a paso
La expensa: el origen de la obligación
Todo empieza con la expensa, que es el hecho generador. Debe estar emitida con fecha de vencimiento, monto en dólares, concepto y aprobación. En la práctica esto significa que el calendario de vencimientos de la administración tiene que existir antes del día del cobro, no construirse cuando aparece el moroso. Una administración que emite expensas con fecha retroactiva, puesta en el día puesta en el día en que se constató el retraso, tiene un problema de fondo que ningún software corrige.
La imputación: el pago existe y está acreditado
Antes de declarar una deuda hay que acreditar todos los pagos. Cada comprobante recibido por el canal de WhatsApp, con su lectura de banco, monto, fecha y referencia, se cruza contra la unidad, el lote y el periodo correspondiente. Los bancos compatibles incluyen Banco Pichincha, Banco Guayaquil, Produbanco y Banco del Pacífico, y la lectura se hace sobre comprobantes que el propio residente comparte. Un pago parcial, un pago de dos periodos o un comprobante enviado por un tercero tiene que quedar resuelto antes del cierre; una imputación errónea que se arrastra hasta el cierre se convierte en una liquidación que el deudor impugna.
La liquidación certificada: capital, mora y total exigible
El documento final separa tres componentes: el capital vencido, los intereses de mora y el total exigible. Los intereses se calculan sobre el capital vencido a la tasa activa referencial del Banco Central del Ecuador, con base de 360 días, y el criterio de días de mora se aplica con la fecha de corte del periodo. Un total sin desglose no es defendible; un total con desglose es la diferencia entre cobrar y no cobrar.
La notificación: el paso que no se puede omitir
Antes de acudir a la instancia judicial, la administración notifica formalmente. Es el requisito que convierte una deuda en una obligación vencida y notificada, y es también el momento en que se abre la posibilidad de un acuerdo de pago, una venta de lote o una regularización por escritura. En comunidades de Samborondón y Guayaquil, este paso resuelve una parte sustancial de los casos sin necesidad de proceso.
Qué debe contener el expediente
Un expediente presentable en juicio no es un PDF largo, es un expediente completo. La estructura mínima incluye la liquidación certificada de cada unidad con su desglose, la expensa original y su fecha de vencimiento, la constancia de notificación, el libro de comprobantes del periodo con los pagos acreditados, y la evidencia de que el saldo no fue pagado. La trazabilidad de cada comprobante —imagen original, texto leído, fecha de registro— permite reconstruir la historia sin depender de la memoria de un administrador que quizá ya no trabaja en la comunidad.
Cobro administrativo y cobro judicial: dos caminos distintos
No todos los casos deben terminar ante un juez. La administración que conoce su cartera puede decidir con criterio: el primer mes de mora se resuelve con un recordatorio formal; al segundo mes, con una notificación y una propuesta de pago en cuotas; al tercero, con la liquidación; y solo cuando el deudor no responde a ninguno de esos pasos, con la vía judicial. El marco del Decreto 462 ordena el resto de las obligaciones de transparencia que sostienen este criterio de escalamiento.
El error de gestión más común es el contrario: llevar a juicio el primer mes de mora, con un expediente débil, y descubrir a los pocos meses que el proceso cuesta más que la deuda. La segunda equivocación es la inversa: mantener el expediente en un cajón durante años, dejar que los intereses se congelen y que la notificación pierda actualidad.
Errores que hacen caer una ejecución
- Liquidar sobre una expensa que nunca se emitió o nunca venció. Si la fecha de vencimiento no está documentada, el cálculo de mora carece de base.
- Aplicar una tasa de interés distinta de la vigente del BCE. Un porcentaje fijado internamente se impugna con facilidad.
- Mezclar multas administrativas con el saldo de capital. El extra no se acumula solo.
- No notificar. Un título ejecutivo sin notificación previa pierde esa condición previa.
- Duplicar montos entre liquidaciones. Si el cierre mensual se ejecuta dos veces sin control, la cartera aparece inflada y el expediente se contradice.
- Publicar el detalle de las liquidaciones individuales con datos personales completos. El expediente judicial es un documento restringido; su publicación en el chat general de la comunidad puede constituir una violación de la LOPDP. Use el código de unidad.
Cuándo conviene involucrar a un abogado
La asistencia jurídica se vuelve necesaria cuando existe un litigio en curso, cuando el deudor controvierte la existencia de la expensa, cuando hay una venta de lote o una transferencia de dominio en juego, o cuando la comunidad decide ejecutar un plan de recupero masivo. En los casos ordinarios, la preparación técnica de la cartera y del expediente es suficiente y mucho más barata. Los precios de un software de gestión de condominios con cierre certificado muestran el costo operativo de mantener ese expediente al día sin contratar un despacho para cada cierre mensual.
Última revisión normativa y alcance de esta guía
Última revisión normativa: 18 de octubre de 2026. El contenido se basa exclusivamente en la redacción vigente del Decreto Ejecutivo 462, expedido el 31 de julio de 2026. Se revisará de forma trimestral o cada vez que exista una modificación normativa relevante.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría jurídica. La vía judicial requiere siempre la intervención de un profesional del derecho.
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